자영업자 또는 개인사업자라면 갑작스러운 운영자금이나 투자자금이 필요할 때 '후순위 담보대출'은 매우 유용한 금융 수단이 될 수 있습니다. 특히 이미 1순위 담보대출이 설정된 상태에서도 '1억 원 이상'의 추가자금 확보가 가능한지 여부는 많은 분들이 궁금해하는 부분입니다. 사업자 대상 후순위 아파트 담보대출의 가능 여부, 승인 조건, 한도 산정 방식에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
사업자 후순위 담보대출이란?
후순위 담보대출은 기존에 1순위로 설정된 대출이 있는 부동산을 담보로, '두 번째 순위로 담보권을 설정'해 추가 대출을 받는 구조입니다. 주로 신용대출보다 금리가 낮고, 무보증 대출보다는 승인 가능성이 높은 편입니다. 하지만 금융기관 입장에서는 회수 위험이 크기 때문에 심사 기준이 까다로울 수 있습니다.
사업자의 경우에는 운영자금 확보나 사업 확장, 부채 통합, 납세 목적 자금 등 실사용 목적이 명확할수록 대출 승인이 유리합니다.
사업자 후순위 대출 1억 이상 가능한 조건은?
1억 원 이상의 후순위 자금을 확보하려면 다음 세 가지 조건이 중요합니다.
1. 담보 부동산의 시세 및 LTV 여력
- 현재 부동산 시세의 총 LTV(담보인정비율)가 80% 이하로 남아 있어야 합니다.
- 예를 들어 시세가 5억인 아파트라면, 최대 4억까지 담보 대출이 가능하며, 기존 1순위 대출이 3억이라면 후순위로 최대 1억까지 대출이 가능합니다.
2. 사업자 신용등급과 소득
- 후순위 대출이라도 신용점수(보통 NICE 600점 이상, KCB 520점 이상)가 기본 기준이 됩니다.
- 또한 국세청 소득금액증명원, 부가세 신고서, 매출증빙자료 등을 통한 실제 영업이익 확인이 중요합니다.
- 법인보다는 개인사업자가 상대적으로 심사가 유연한 편입니다.
3. DSR 비율과 타대출 상황
- DSR(총부채원리금상환비율)이 70% 또는 80%를 넘는 경우 2금융권에서는 제한될 수 있습니다.
- 단, 일부 캐피탈이나 저축은행은 DSR 예외 또는 완화 상품을 운영하기도 하며, 소득증빙 없이 추정소득 기반으로도 심사가 가능합니다.
어떤 금융기관에서 후순위 대출을 해줄까?
대부분의 1금융권 은행은 후순위 대출에 소극적입니다. 대신 다음과 같은 기관을 활용하면 가능성을 높일 수 있습니다.
- 저축은행
- 캐피탈사
- 대부금융권 (단, 금리가 높고 조건이 불리할 수 있음)
인터넷 검색 또는 금융 비교 플랫폼을 통해 '후순위 담보대출' 상품을 운영 중인 기관을 찾아보는 것이 유리합니다. 모바일로 간편심사가 가능한 곳도 점점 늘어나고 있습니다.
사업자 후순위 담보대출 실제 가능 사례
- 사례 1: 서울 강서구 6억 시세 아파트 소유 개인사업자. 1순위 3.5억 대출 보유, 최근 3년 평균 소득 4,000만 원. → 저축은행에서 1.2억 후순위 승인.
- 사례 2: 경기 화성시 시세 4억 아파트. 1순위 2.5억 설정, 프리랜서 사업자, 소득은 월 250만 원 추정. → 캐피탈에서 8천만 원 후순위 실행.
- 사례 3: 부산 해운대 7억 시세 아파트. 법인사업자, 1순위 대출 4억, 매출 1.5억 이상 → 1억 5천만 원까지 승인이 가능했으나, 금리는 연 9% 수준.
사업자도 충분히 1억 원 이상의 후순위 담보대출을 받을 수 있습니다. 핵심은 시세 대비 남은 담보여력(LTV), 재무 상태, 신용점수, DSR 조건을 얼마나 충족하느냐입니다.
만약 DSR이나 소득 증빙이 불리한 상황이라면, DSR 미적용 상품, 무설정 아파트론, 한도 우선 심사형 비대면 상품 등을 함께 고려해보는 전략이 좋습니다. 추가자금이 급한데 기존 대출로 막혀 있다면, 대출상담사 또는 비교 플랫폼을 통해 복수의 금융사 조건을 비교해보는 것도 추천드립니다.
