주택담보대출 갈아타기 한도 늘리는 3가지 방법 입니다. 가계부채가 꾸준히 증가하고 있습니다. 한국은행 총재는 앞으로도 규제는 타이트하게 가면서 가계부채 증가세가 줄어들지 않는다면 금리 인상을 고민할 것 이라는 발언을 하기도 했습니다.
아마 지금 보다 더 높은 수준으로 올라간다면 변동금리를 사용하는 차주들의 고통이 이만저만이 아닐 것 같다는 생각이 들기도 하는데요. 어쩌면 한두번쯤은 추가적으로 인상이 될 수 있는 여지를 남겨두고 있는 발언이 아닌가 합니다.
하지만 갈아타기를 고민한다 하더라도 추가적인 고민을 가지고 있는 분들이 있습니다. 바로 한도 때문인데요. 부동산 가격이 그대로 유지를 하면서 선방을 했다거나 인상이 되었다면 별다른 문제가 없습니다.
그러나 구입 당시 보다 아파트 가격이 하락을 했다면 이야기는 조금 달라지게 됩니다. 원래 빌렸던 비율 보다 아무것도 하지 않았음에도 불구하고 높아져 있는 상황에 직면하기 때문 입니다.
주택담보대출 갈아타기
금리나 한도를 결정하는데 즉각적으로 반영이 되는것은 KB부동산시세 라고 할 수 있습니다. 일부 기재가 되지 않는 곳이라면 감정가를 활용하기도 하지만 보편적인 기준점이 되지는 않습니다.
예를들어 내가 아파트를 구입할 때 6억이었지만 지금은 5억으로 가치가 하락을 하였다면 담보대출 비중이 자연스럽게 높아지는 원인이 되기도 합니다.
따라서 주담대 갈아타기를 하는 시점에서 금리도 중요하지만 부동산 시세가 어떻게 반영되고 있는지 여부도 반드시 고려해야 하는 요인 가운데 하나 입니다.
가장 큰 이유는 금융사의 선택의 폭이 달라질 수 있기도 하지만 같은 LTV 비중이라 하더라도 전혀 다른 양상으로 흘러갈 수 있기 때문 입니다.
금융사에서 가장 안전하게 보는 비중은 아파트시세 대비 40% 이용을 할 때 입니다. 이 경우 우대금리를 적용 받을 수 있기도 하지만 상환 금액에 대한 부담이 적다는 것이 장점 이기도 합니다.
반면 60%를 초과하게 되면 위험으로 분류가 됩니다. 은행권 에서는 보통 이 비중까지만 취급을 하며 가산금리를 적용 합니다. 2금융권은 목적에 따라 70%~90% 까지도 가능하지만 각 구간별 별도의 가중금리가 부여되는 방식 입니다.
예를들어 60%만 받는다면 기본금리만 적용을 하지만 70% 구간에는 0.25% 가산, 80%는 0.1% 추가 가산등으로 금리가 높아지는 방식 입니다.
여기서 예금, 적금, 공과금 이체를 비롯해 은행에서 소위 꺽기라고 하는 상품을 가입하면서 추가적으로 이자율을 낮출 수 있는 방법도 있습니다. 상황에 따라서는 0.8%~1% 까지도 가능하니 요즘처럼 고금리 시기에는 어쩔 수 없지만 필수적인 요소가 되기도 합니다.
저축은행 주택담보대출 갈아타기
2020년 이전에 주담대를 2금융권 가운데 저축은행을 통해 이용하고 있다면 현재 가산금리에 대한 부담이 적지 않을것으로 보여 집니다.
하지만 이 경우 일부 현금을 보유하고 있지 않다고 하면 은행권으로의 대환이 쉽지 않은것도 사실 입니다. 처음 이용을 하는 당시 은행보다 많은 한도가 부여된다거나 후순위를 목적으로 이용을 했기 때문 입니다.
여기서는 두가지 선택지가 존재 합니다. 선순위 후순위를 하나로 통합을 하면서 신협, 새마을금고, 단위농협 등 상호금융권을 이용한 주담대 통합 형식으로 갈아타는 방법.
두번째는 보유하고 있는 현금으로 일부 중도상환 후 60% 이내에서 은행권 고정금리로 갈아타기를 하는 방법 입니다. 전자에 비해 후자는 이자 부담이 조금 더 낮고 부채 비율을 줄일 수 있지만 이를 시행 할 수 있는 차주들이 많은편은 아닙니다.
현 시점에서 8% 이상의 고금리 주담대를 사용하고 있다면 고민할 필요 없이 갈아타기를 해야 합니다. 그 가운데 변동형 대신 고정금리를 선택한다면 일정 기간동안 상환금은 물론 이자 상승에 대한 부담도 줄일 수 있게 됩니다.
주택담보대출 갈아타기 한도
- 1금융권 은행 LTV 70% 이내
- 2금융권 보험사 LTV 70% 이내
- 2금융권 상호금융 LTV 80% 이내
- 저축은행 및 P2P 회사 LTV 90% 이내
단순하게 한도만 놓고 고려를 했을 때, 이와 같은 비중이 2023년 전반적으로 이루어지고 있습니다. 이는 2024년에도 크게 변함이 없을 것으로 보여 집니다.
몇년전만 하더라도 아파트 시세의 100% 까지도 가능한 곳들이 참 많았습니다. 이유는 단순 합니다. 부동산 가격이 계속해서 오르고 있는 시점이었기 때문입니다. 하지만 지금은 어떤가요?
현실적으로 90% 까지 가능하다고 하지만 이는 쉽지 않기도 합니다. 왜냐 하면 80%때 까지는 5%대로 이용 할 수 있는 반면 90% 또는 그 이상으로 가게 되면 10%를 넘는일이 다반사기 때문 입니다. 부담이 많이 가는 수치 입니다.
신용점수가 금리에 미치는 영향
일반 신용과 비교했을 때 주담대는 신용점수가 차지하는 비율이 아주 크다고 할 수 있지는 않습니다. 그럼에도 불구하고 무시 할 수 있는 수준은 아닙니다.
만약 신용점수가 높은편이 아닌데 아파트 시세의 80% 까지 갈아타기를 해야 한다면 연소득의 유무도 중요하게 판단 됩니다. 그리고 최근 승인이 되는 케이스들을 여기저기 확인해본 결과 소득에 따라 이 결정이 뒤바뀔 수 있다는 생각을 하기도 합니다.
다만 여기는 한가지 조건이 필요 합니다. 저신용자가 원하는 만큼의 한도를 받기 위해서는 소득도 중요하지만 대부분 승인처가 상호금융기관 입니다. 그 이유는 각 영업점별로 개별적인 법인 형태로 운영이 되기 때문에 심사에 있어 자율성이 높기 때문 입니다.
그래서 특판이라던지 예금이나 적금 금리등이 같은 계열사임에도 불구하고 차이가 있는 이유가 여기에 있습니다. 2023년 현재 까지도 직장인, 무직자, 주부 보다는 개인사업자의 사업자금 형태로 주택담보를 신청했을 때 최대 한도 까지 받을 수 있는 가능성이 높은편이기는 합니다.
직장인 가운데 온라인 또는 오프라인 사업자등록증을 개설했지만 운영을 하지 않다 하더라도 증빙 방법에 따라 사업자금 형태로 신청을 할 수 있습니다.
마지막으로 한도를 늘리는데 최근 활용되는 방식은 소액임차보증금 공제 없이 진행되는 방식 입니다. 이는 취급하는 금융사가 많은편이 아니니 가능한 곳을 찾아 알아보시는 것도 한도를 늘리는데 도움이 될 수 있습니다.
