전세금 반환대출 금리 조건, DSR 총정리. 한국은행의 기준금리 인하에도 불구하고 체감을 느끼기에는 그다지 변동의 폭이 크지 않습니다. 최근 주택시장의 하락세로 인해 역전세 위험 가구가 급증하고 있습니다. 한국은행의 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에 따르면, 2024년 12월 기준 역전세 위험 가구는 전체 전세 가구의 52.4%인 102만 6천 호로 집계되었습니다.
이는 2023년 1월의 25.9%에서 15개월 만에 두 배로 증가한 수치입니다. 역전세는 기존 전세보증금보다 현재 전세 시세가 낮아져 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪는 상황을 말합니다. 특히, 2024년 12월 기준으로 역전세에 해당하는 주택의 경우, 기존 보증금 대비 현재 전세가격이 평균 약 7천만 원 정도 낮은 것으로 분석되었습니다.
전세금 반환대출 뜻
전세금 반환대출은 임대인이 세입자(임차인)에게 전세보증금을 돌려주기 위해 금융기관에서 대출을 받는 상품을 의미합니다.
주로 전세 계약이 종료되었으나, 새로운 세입자에게서 받은 보증금만으로 기존 세입자의 보증금을 반환하기 어려운 경우 사용됩니다. 이는 역전세나 부동산 경기 침체로 인해 전세 시세가 하락하거나, 임대인의 자금 사정이 악화된 상황에서 자주 활용됩니다.
역전세란 무엇일까?
역전세란 전세 계약 기간이 종료되었을 때, 임대인이 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자에게 보증금을 반환해야 하지만, 현 시점의 전세 시세가 하락하여 기존 전세보증금보다 낮은 금액으로만 새로운 계약이 가능한 상황을 말합니다.
이로 인해 임대인은 새로운 세입자에게서 받은 보증금만으로 기존 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 충당하지 못하게 되며, 부족한 금액을 직접 마련해야 하는 재정적 압박을 받게 됩니다.
역전세 발생 원인
- 부동산 경기 침체: 부동산 가격과 전세 시세가 하락하면서 발생.
- 전세 수요 감소: 매매가와 전세가 간의 격차 축소로 전세 수요가 줄어들 때.
- 전세 공급 과잉: 전세 물량이 시장에 과잉 공급되면서 가격이 하락.
전세금 반환대출 조건
전세금 반환대출은 임대인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 금융기관에서 자금을 빌리는 대출 상품으로, 대출 조건은 금융기관과 대출 신청자의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 아래는 일반적인 전세금 반환대출의 주요 조건입니다.
- 기존 세입자에게 전세보증금을 반환해야 하는 임대인.
- 담보가 있는 주택 소유자(주택담보대출이 없는 경우 유리).
- 소득 증빙이 가능한 임대인.
- 보증금 반환에 필요한 금액 내에서 대출 가능.
- 법인사업자는 이용 불가 (개인 명의로 가능)
- 본인 소유, 배우자, 공동명의 신청 가능
- 은행 기준 올크레딧 930점 이상
- 2금융권 기준 나이스 700점 이상
전세금 반환대출 한도
전세금 반환대출 한도는 신청자의 담보 가치, 기존 대출 상황, 소득 수준, 보증 기관의 기준 등에 따라 결정됩니다. 아래는 일반적인 한도 산정 방식입니다.
현재 기준은 은행과 2금융권의 차이가 분명 존재 합니다. 보편적으로 이용하는 은행은 DSR 40%를 넘지 않는 선에서 활용할 수 있으며 2025년 12월 31일 까지 한시적으로 DTI 60% 까지 신청 할 수 있습니다.
수도권 일부 지역을 제외하고 역전세가 심화 되면서 정부에서 지난해 까지 시행했던 부분을 1년 더 연장하여 완화된 규제를 적용하기로 하였습니다. 집주인 보다 세입자를 보호하기 위함이며 안전하게 전세금을 돌려받기 위한 목적 이라고 할 수 있습니다.
2금융권은 DSR 50% 또는 사업자금으로 신청을 하게 되었을 때 DSR 규제를 적용 받지 않는 방향으로 신청 할 수 있습니다. 이밖에 실거주를 목적으로 하거나 세입자가 구해지는 시점까지 공실로 두는 방법에 따라서도 가능 금액이 달라지게 됩니다.
은행과 비슷한 수준의 금리로 이용 할 수 있는 상호금융 (농협, 신협, 새마을금고)를 기준으로 3.9% ~ 6% 이내에서 이용 할 수 있으며 한도는 아파트 시세의 80% 까지 활용 할 수 있습니다.
한도가 부족할 때 대안
전세금 반환대출을 진행하면서 추가적인 이용을 할 수 있는 몇가지 방법이 있습니다. 첫째, 무설정아파트론 입니다. 본인 소유 뿐만 아니라 배우자 또는 공동명의 까지 담보설정없이 가능하여 소유권 이전 3개월 이상이 지난 아파트를 대상으로 합니다.
개인사업자는 DSR 규제 없이 신청 할 수 있으며 직장인, 프리랜서, 무직자, 주부, 연금수령자는 DSR 50% 범위 이내에서 한도가 산정 됩니다. 전세반환금이 일부 부족할 때 아파트 명의자가 아닌 배우자 이름으로 신청을 하거나 부채 비율이 낮은 쪽에서 신청을 했을 때 한도를 늘릴 수 있습니다.
본인명의 휴대폰 또는 공인인증서 소지시 오전 신청을 하여 오후에 승인이 완료될 정도로 빠른 절차가 장점 입니다. 단, 신용점수에 따라 금리가 6% ~ 19% 까지 편차가 심하다는 부분은 단점이며 한도는 2억 이내 입니다.
두번째는 후순위 담보의 활용 입니다. 최대 시세의 80% 또는 85% 까지 예외적으로 허용하며 신용점수 및 소득 증빙 여부에 따라 한도 및 금리가 달라질 수 있습니다. 상호금융은 투기과열지구 및 규제 지역이라 하더라도 잔여 LTV 범위 이내에서 신청 할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.
전세금 반환대출 금리
전세금 반환대출을 알아볼 때 금리는 놓칠 수 없는 요인 입니다.
전세금 반환대출 금리는 최저 3.9% 대 부터 시작하고 있습니다. 1금융권을 기준으로 해도 큰 차이는 없습니다. 그 이유는 구입자금에 대해서는 생애최초 등 금리 감면이 이루어지지만 본인 소유로 이루어지고 3개월이 지난 시점에서는 우대 또는 부수거래를 통해 이율을 낮출 수 있는 방법이 많지 않기 때문 입니다.
금융기관에서 바라보는 내부 평가 기준이 다른 만큼 일반적으로 적용되는 부분을 보면 3.9% ~ 6% 범위 이내가 보편적인 수준 입니다. 신용점수 여부에 따라 1금융 또는 2금융권으로 나누어지며 DSR 비율에 따라서도 선택이 달라 질 수 있습니다.
전세금 반환대출에 대해 살펴보았습니다. 요즘은 예전과 다르게 역전세 지역이 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 하지만 무엇보다 중요한것은 나에게 가장 알맞는 금리 또는 적정 한도를 확인하고 받는것이 무엇보다 중요 합니다. 2025년 12월 31일 까지 일부 규제가 완화되기도 하니 자격이 되거나 세입자와 계약이 만료되는 시점이라면 기간내 알아보시는것을 추천 드립니다.
